Mietverträge werden dadurch bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand überlässt und der Mieter dafür Miete zahlt. Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand in Höhe eines Betrages, der mindestens 2 Monatsmieten entspricht, ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Aber den Mietern fällt es schwer, im lock down Miete zu zahlen, wenn ihre Geschäfte und Praxen infolge COVID 19 bedingter Beschränkungen geschlossen sind. Der Gesetzgeber hat versucht, den Mietern zu helfen.
Das März-Gesetz
Am 25. März 2020 verabschiedete der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BT DruckS 19/18110). Das Gesetz mit dem komplizierten Namen schränkt das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen ein. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaum sowie Grundstücksmietverträge. Die Regelungen werden auch auf Pachtverhältnisse erstreckt. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen (Neufassung von Art. 240 EGBGB), wenn Mieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete auf der COVID-19-Pandemie beruht. Diese Regelung wird als ungenügend angesehen. Die Beschränkungen des Kündigungsrechts gelten nämlich für Mietrückstände nur aus den drei Monaten April, Mai und Juni 2020 und nur bis zum 30. Juni 2022 (Art. 240, § 2 Abs. 4 EBGB). Danach entsteht das Kündigungsrecht der Vermieter wieder. Dies bedeutet, dass wegen berechtigter Zahlungsrückstände aus der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 die Vermieter doch wieder kündigen dürfen, wenn die Rückstände nicht bis zum 30. Juni 2022 ausgeglichen sind. Die Miete wird also lediglich bis zum 30. Juni 2022 gestundet. Aber auch die Vermieter halten die Regelung für nicht praktikabel. Während Mieter gegenüber Vermietern die Miete einbehalten dürfen, haben die Vermieter nicht auch dasselbe Recht gegenüber ihren kreditfinanzierenden Banken, sondern sind womöglich gezwungen, ohne Mieteinnahmen weiterhin die Raten an die kreditfinanzierenden Banken zahlen zu müssen. Schließlich gab es Rechtsunsicherheiten darüber, unter welchen Voraussetzungen die Nichtzahlung der Miete auf der COVID-19-Pandemie beruht und auf welche Weise Mieter das glaubhaft machen können (weitere Ausführungen im link).
Originaler Reed Smith Beitrag: Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafrecht – Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft
Das Dezember-Gesetz
Am 17. Dezember 2020 verabschiedete der Deutsche Bundestag das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht (BT-Drucks. 761/20). Eine der zentralen Regelungen dieses Gesetzes mit dem noch komplizierteren Namen ist Folgende: Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat (Art 140, § 7 Abs. 1 EGBGB). Die Regelung ist auf Pachtverträge anwendbar. Die Vermutungsregelung soll auch auf vergangene Sachverhalte anwendbar sein und am 20. September 2022 außer Kraft treten. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber den gewerblichen Mietern und Pächtern helfen. Rechtsfolge des § 313 Abs. 1 BGB ist nämlich, dass bei Störung der Geschäftsgrundlage eines Vertrages die Anpassung des Vertrages verlangt, oder wenn dies nicht möglich ist, der Vertrag gekündigt werden kann. Der Umstand, dass COVID-19-bedingte Beschränkungen der Nutzung von Gewerbemieträumen die Geschäftsgrundlage stören (tatsächliches Element), wird jetzt gesetzlich vermutet. Damit sollen die gewerblichen Mieter und Pächter das Recht erhalten, aufgrund COVID-19-bedingter Nutzungs- und Umsatzeinbußen die Anpassung des Mietvertrages verlangen zu können. Das gelingt aber nicht automatisch. Die Anpassung des Vertrages nach § 313 Abs. 1 BGB setzt nämlich nicht nur die Störung der Geschäftsgrundlage (tatsächliches Element) voraus, sondern auch die Hypothese, dass bei Kenntnis dieser Veränderung die Vertragsparteien den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätten (hypothetisches Element) und einer Partei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (normatives Element). Diese weiteren Tatbestandsmerkmale (hypothetisches und normatives Element) sind nicht Gegenstand des Gesetzes. Dafür bleiben die Mieter/Pächter beweisbelastet. Grundsätzlich trägt nämlich nach wie vor der Mieter das Risiko der Verwendbarkeit des Mietgegenstandes. Insofern wird es maßgeblich davon abhängen, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken, ob der Mieter Vorsorge getroffen hat, ob der Mieter Zuschüsse erhalten hat, ob Mieträume im Zusammenhang mit online Handel nutzbar sind (click and collect, klick and meet). Diese Umstände unterliegen naturgemäß der einzelfallbezogenen Bewertung. Ein Automatismus ist die Vertragsanpassung (etwa in Form der Mietminderung) nicht. Anzuraten ist, dass Vermieter und Mieter eine Vereinbarung über die Verteilung der Lasten treffen. Dafür gibt das Gesetz zumindest Anhaltspunkte (weitere Ausführungen im link).
Originaler Reed Smith Beitrag: Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht*